マイホームと税金

マイホームを持ったり買い替えたりすると様々な税金が関係します。

マイホームに関係する主な税金

マイホームに関係する主な税金の種類
「取得」すると 登録免許税/印紙税/不動産取得税/所得税(住宅借入金等特別控除)この他、相続や贈与の場合、相続税や贈与税が課税される場合があります。
「保有」していると 固定資産税、都市計画税
「譲渡」したとき 所得税、市・府民税(譲渡所得にかかる課税と特例)

譲渡所得にかかる所得税(国税)、市・府民税

土地や建物など不動産を売却して得た所得(譲渡所得)は、給与所得や事業所得などの他の所得から分離して計算(分離課税)を行いますが、不動産の所有期間により課税の仕組みが異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在

所有期間が5年以内 短期譲渡
所有期間が5年超 長期譲渡

(イラスト)税額計算の方法

譲渡所得の区分ごとの税率
所有期間 区分

税率

5年以下 短期譲渡所得(一般分) 市民税 5.4%
5年以下 短期譲渡所得(一般分) 府民税 3.6%
5年以下 短期譲渡所得(国等に対する譲渡) 市民税 3.0%
5年以下 短期譲渡所得(国等に対する譲渡) 府民税 2.0%
5年超 長期譲渡所得(一般分) 市民税 3.0%
5年超 長期譲渡所得(一般分) 府民税 2.0%
5年超 長期譲渡所得(優良宅地等にかかるものの内、2,000万円以下の部分) 市民税 2.4%
5年超 長期譲渡所得(優良宅地等にかかるものの内、2,000万円以下の部分) 府民税 1.6%
5年超 長期譲渡所得(優良宅地等にかかるものの内、2,000万円超の部分) 市民税 3.0%
5年超 長期譲渡所得(優良宅地等にかかるものの内、2,000万円超の部分) 府民税 2.0%
5年超 長期譲渡所得(居住用財産にかかるものの内、6,000万円以下の部分) 市民税 2.4%
5年超 長期譲渡所得(居住用財産にかかるものの内、6,000万円以下の部分) 府民税 1.6%
5年超 長期譲渡所得(居住用財産にかかるものの内、6,000万円超の部分) 市民税 3.0%
5年超 長期譲渡所得(居住用財産にかかるものの内、6,000万円超の部分) 府民税 2.0%

所有期間は、譲渡した年の1月1日において判定します。

特別控除額(特例が重複する場合、控除額の最高限度は5,000万円です。)

特例が受けられる譲渡の特別控除額

特例が受けられる譲渡

特別控除額

(1)自分が居住している土地や家屋などの譲渡の場合 3,000万円
(2)土地収用法等によって土地や建物などが買い取られた場合 5,000万円
(3)国等や独立行政法人都市再生機構などが行う特定の土地区画整理事業等のために土地などが買い取られた場合 2,000万円
(4)特定の宅地造成事業等のために土地などが買い取られた場合 1,500万円
(5)平成21・22年に取得した長期所有土地等を譲渡した場合 1,000万円
(6)農業振興地域内にある農地などを農業委員会の斡旋などによって譲渡した場合 800万円

マイホームを売ったときの特例

売却した不動産がマイホームの場合、上で紹介した特別控除の適用やさらに軽減された税率が適用される次のような特別措置を受けることができます。なお、譲渡した相手が親子、夫婦など特別な関係である場合、これらの特例措置は受けられません。

特別控除3,000万円の特例

所有期間が長期、短期にかかわらず最高3,000万円の特別控除が受けられます。
譲渡価額 − 〔取得費 + 譲渡費用〕 − 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるなど一定の用件を満たす場合、次のような軽減された税率を適用し税額を計算します。

課税譲渡所得金額に税率を乗じた額=税額

税率については下記の表をご覧ください。

軽減税率の表
 区分 市民税 府民税 所得税
課税譲渡所得金額が6,000万円以下の部分に適用される税率

2.4%

1.6%

10.0%

14.0%

課税譲渡所得金額が6,000万円を超える部分に適用される税率

3.0%

2.0%

15.0%

20.0%

 マイホームの買い替え(交換)特例

その年の1月1日現在で所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上であるなどの条件のマイホームを売却し、床面積など所定の用件を満たす住居を新たに購入する場合、売却した家屋の譲渡益に対する課税には次のような特例が適用されます。

  1. 新居の購入価格が旧居の売却価格と同額か高い場合…・税金は新居の売却まで繰り延べされます。
  2. 新居の購入価格が旧居の売却価格より低い場合…・新たに購入する新居の価格などを加味した特別の計算により譲渡所得を算出します。

(表組)居住用財産の譲度所得に係る各特例の関係図表

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